In dit rapport over moduul 2 van het transformatie-onderzoek wordt eerst kort ingegaan op de achtergrond, het doel en de aanpak van het transformatie-onderzoek (hoofdstuk 1). Vervolgens wordt het aanbod aan leegstaande kantoren in Rotterdam in kaart gebracht, zowel de huidige leegstand als recente ontwikkelingen en verwachtingen voor de nabije toekomst (hoofdstuk 2). Tevens wordt een eerste globale inschatting gemaakt van het transformatieperspectief van leegstaande kantoorgebouwen in Rotterdam. Daarna wordt de vraag naar woningen besproken (hoofdstuk 3). De vraag is geanalyseerd in termen van woonwensen en woonvoorkeuren met betrekking tot een fors aantal woningkenmerken en kenmerken van de locatie, waar mogelijk gedifferentieerd naar doelgroepen. Na een algemene beschouwing wordt ingezoomd op de woningmarkt in Rotterdam. Er zijn vijf doelgroepprofielen opgesteld. In hoofdstuk 4 komt de ontwikkeling aan de orde van een instrumentarium voor de match tussen aanbod en vraag. Met dit instrument kan de transformatiepotentie van leegstaande kantoorpanden worden vastgesteld, van snel en grof (quick scan) naar gedetailleerd en meer arbeidsintensief. Het instrument is ontwikkeld op basis van literatuurstudie en interviews met experts. In hoofdstuk 5 worden de financiële implicaties van transformatieprojecten besproken, i.c. de kosten (transformatiekosten, verwervingskosten, exploïtatielasten) en opbrengsten (verhuur, verkoop). Vergelijking van de kosten en opbrengsten geeft een beeld van het te behalen rendement. Bij dit rapport horen twee andere publikaties: een afzonderlijk leesbare samenvatting en een bundeling van de belangrijkste bijlagen.@en

In deze samenvatting over moduul 2 van het transformatie-onderzoek wordt eerst kort ingegaan op de achtergrond, het doel en de aanpak van het transformatie-onderzoek. Vervolgens wordt het aanbod aan leegstaande kantoren in Rotterdam in kaart gebracht, zowel de huidige leegstand als recente ontwikkelingen en verwachtingen voor de nabije toekomst. Tevens wordt een eerste globale inschatting gemaakt van het transformatie-perspectief van leegstaande kantoorgebouwen in Rotterdam. Daarna wordt de vraag naar woningen besproken. De vraag is geanalyseerd in termen van woonwensen en woonvoorkeuren met betrekking tot een fors aantal woningkenmerken en kenmerken van de locatie, waar mogelijk gedifferentieerd naar doelgroepen. Na een algemene beschouwing wordt ingezoomd op de woningmarkt in Rotterdam. Er zijn vijf doelgroepprofielen opgesteld. Vervolgens komt de ontwikkeling aan de orde van een instrumentarium voor de match tussen aanbod en vraag. Met dit instrument kan de transformatiepotentie van leegstaande kantoorpanden worden vastgesteld, van snel en grof (quick scan) naar gedetailleerd en meer arbeidsintensief. Het instrument is ontwikkeld op basis van literatuurstudie en interviews met experts. Daarna worden de financiële implicaties van transformatieprojecten besproken, i.c. de kosten (transformatiekosten, verwervingskosten, exploïtatielasten) en opbrengsten (verhuur, verkoop). Op basis van de analyses van vraag en aanbod, het instrument voor de match tussen beide, en de wijze waarop beslissingen over (de haalbaarheid van) transformatie van kantoren naar woningen in de praktijk plaatsvinden, is een stappenplan opgesteld voor het in kaart brengen van de transformatiepotentie van leegstaande kantoorgebouwen: van initiatief tot een go/no go-beslissing.@en

Marktontwikkelingen van overschot naar tekort Begin jaren negentig was op ruime schaal sprake van structurele leegstand in kantoorgebouwen. Aan het einde van de negentiger jaren heeft de kantorenmarkt zich hersteld en is de vraag fors toegenomen, vooral in het midden- en topsegment. De huurprijzen verbeterden en de leegstand nam sterk af. Een groot deel van het bestaande en nieuwe kantooraanbod was gemakkelijker te verhuren, zelfs verouderde gebouwen op minder courante locaties. Nieuwe dreigende leegstand Op veel locaties worden eind jaren negentig initiatieven ontplooid voor kwalitatief hoogwaardige nieuwbouw in de kantorenmarkt. Een groot deel van de nieuwbouwproductie is echter niet het gevolg van een uitbreidingsvraag, maar van verhuisbewegingen. Door hoger wordende kwaliteitseisen trekken kantoororganisaties naar nieuwe panden met een hoge gebouwkwaliteit en gelegen op een hoogwaardige locatie. Een deel van de achtergelaten panden komt naar verwachting leeg te staan. Dit betreft met name gebouwen die op locatie- of pandniveau de minste kwaliteit bieden of een ongunstige prijs/prestatieverhouding hebben. In de woorden van FGH: 'Good buildings drive out bad buildings'. Dat is de reden waarom er een instrument is ontwikkeld waarmee op voorraad- en gebouwniveau de zogenaamde onderkant van de kantorenmarkt in een bepaald stadsgewest in kaart gebracht kan worden.@en